El desarrollo urbano de la ciudad y la falta de planificación adecuada

El auge de las construcciones de edificios, y la forma en qué se hacen, exige un replanteo sobre el desarrollo urbanístico de La Histórica. El arquitecto Esteban Agüero considera que el Código de Ordenamiento Urbano (COU) debe ser repensado: “Lo importante es poder darle a quien vive en la ciudad la posibilidad de vivir mejor, y la realidad es que se vive mejor donde están todos los servicios. Y hoy casi todos los servicios están en lo que se halla dentro de los bulevares”.

ALGUNAS CONSIDERACIONES SOBRE EL CÓDIGO DE ORDENAMIENTO URBANO (COU)

(*) Por ESTEBAN AGÜERO (Especial para EL MIÉRCOLES DIGITAL)

1. Fundamentalmente no se tuvo en cuenta que esta ciudad, fundada por Rocamora bajo otras normas urbanísticas no responden, en el largo de las cuadras a ningún patrón del resto de las ciudades. La característica fundamental de esta ciudad es que las cuadras no tienen más de 69m. de largo y que los lotes tipos más grandes que se pueden obtener en lo que se encuentra dentro de los bulevares exteriores es un lote de 17 x 34,64, centímetros más centímetros menos. Y por consiguiente ese código, que viene trasladado de alguna otra ciudad, donde las cuadras tienen más de 100m. de largo, se aplicó sin un análisis más profundo sobre lo que sería construir con esas condiciones.
2. La segunda es que, a partir de una visión del planificador, que esta es una ciudad que debería conservar ese perfil de casas bajas, y que fue tomada por quienes participaron en la elaboración del plan, se acordó que sobre la línea de edificación las construcciones nuevas no podían superar (mediante la aplicación de una formulita) la planta baja y dos pisos altos. Pero como algo falló en esa redacción, retirando el edificio hacia adentro de la línea de edificación  y acercándose al centro de manzana, se pueden construir hasta 5 y 6 pisos.
3. La tercera es que se priorizó la preservación de los edificios que estuvieran catalogados, con restricciones que van más allá del edificio en sí ya que afectan a toda la cuadra.
4. La cuarta es que a los edificios a preservar no se les impusieron condiciones y su dueño lo puede modificar o demoler, mientras que los dueños de las restantes parcelas de la cuadra están condicionados, en el caso de querer construir, a respetar algo que al dueño del inmueble no lo obliga.
5. La quinta es que el tema loteo o subdivisión de grandes superficies no fue suficientemente analizado en cuanto a cómo se debía dar la ampliación de nuevas superficies construibles y la aparición de planes para la construcción de barrios de viviendas en terrenos comprados por las empresas constructoras no prendió una luz, mínimo amarilla, sobre el rol de la municipalidad en cuanto a fijar pautas para los nuevos conjuntos de viviendas respecto a  la necesidad de contar con todos los servicios antes de autorizar los nuevos barrios que están apareciendo, alejados de los servicios básicos que toda ciudad debe otorgar.
6. Si leemos el concepto del porqué la línea de frente no debe sobrepasar la intersección de la línea inclinada que sale del medio de la calle con una inclinación determinada observaremos que es para la preservación de una línea de edificación que no supere los + o – los 9m. de altura, para dar una uniformidad de fachada a la ciudad, dentro de ese concepto de ciudad baja. Pero como sucede la mayoría de las veces, al no establecer un plano superior, los proyectos avanzaron con esa línea inclinada hasta donde la profundidad del terreno se lo permitía logrando con ello obtener 4; 5 y hasta 6 pisos.

LOS HABITANTES DE LA MANZANA "AFECTADOS"

Si se miran los edificios que se están construyendo, se podrá observar que para obtener mayor cantidad de pisos, se han retirado de la línea de frente y algunos llegan casi hasta el límite del centro de manzana.

Si la idea era que no hubiese edificios con más de planta baja y dos pisos, podemos comprobar que no resultó así, con el agravante que al implantarse dentro de la manzana, al margen de deteriorar la línea de frente, afecta a los restante habitantes de la manzana ya que queda prácticamente en el centro. Hay varios ejemplos de ello.

El otro punto es que resulta difícil verificar el cumplimiento de cuanto se puede construir en función del FOT: se han hecho distintas interpretaciones y así quien mejor pueda mentir es quien más m2 obtiene.

Estos puntos más otros que tal vez yo no los esté considerando han sido causa de muchas discusiones y malestar entre los profesionales sin que hasta ahora surgiera  la voluntad (de parte de nadie) de hacer una propuesta superadora, que mejore la ciudad en su conjunto.

Otros puntos más polémicos son las aprobaciones en contravención al COU. Y allí surge la pregunta sobre qué criterio seguir:

Porque al margen de las imputaciones que se pudieren hacer a quienes aprobaron esas situaciones, la realidad es que la aprobación es del organismo “municipalidad”. No se puede cambiar de funcionario y decir: ahora vamos a cumplirlo a rajatabla. ¿Y antes qué? Cuantos trabajos fueron rechazados por motivos similares a los que otros fueron aprobados? Y en todo esto hay siempre en juego cuestiones económicas de montos elevados.

Y una de las preguntas a hacerse es: ¿Se modifica en algo el microclima urbano por unos m2 más? Es necesario tener un Código con semejante nivel de especificaciones cuando todos lo experimentamos diariamente que la aplicación de toda esa normativa no influye en una mejor calidad de vida?

¿Se han puesto a pensar en que se modifica nuestro modo de vida si una vivienda tiene una ventana más o menos grande? ¿O una galería que permita, como las casa de antes, poder armar una mesa con sus sillas? Si algo nos sobra es sol. El problema más serio que debemos afrontar es como proteger la vivienda de la rigurosidad del sol.

El COU tiene que ser flexible en su aplicación.  Debe manejarse con parámetros y no con fórmulas. El proyecto no es una fórmula matemática. Hay muchas variables que intervienen en la ejecución de un proyecto: iluminación, ventilación, distribución de locales, compatibilización con la estructura, etc.

Sería mucho más práctico y más efectivo simplificar el COU, suprimiendo todo lo que está en el reglamento de edificación. Suprimiendo el FOT (Factor de ocupación total) que da origen a discusiones bizantinas sin que realmente sea significativo para la vida de la ciudad que haya un metro más o un metro menos de superficie cubierta. Es más razonable dejar sólo como valores la línea del centro de manzana y un factor de ocupación del suelo, variable según su posición dentro de la manzana y según los distritos o zonas y fijar, según zonas y/o corredores alturas máximas, no en metros sino en pisos. Sobre este punto se pueden plantear una serie de variables que probablemente ayudarían a organizar mejor el damero urbano o aunque sea la vida de la manzana.

De este modo se solucionarían todas las discusiones que se presentan con cada proyecto. (Todos esos edificios escalonados que están surgiendo es producto de querer sacar más superficie cubierta al terreno.)

Aquí surge otra discusión referida a lo que es especulación inmobiliaria y lo que es el derecho a la ciudad.

Cuando alguien construye un edificio que va más allá del uso propio como casa habitación o local comercial, está realizando una inversión inmobiliaria. Ello supone que esa inversión tiene que tener un beneficio económico.

No se puede dejar de contemplar esta realidad. Y la realidad es que cuanto más chico sea el edificio más caro es su costo final a igualdad de terminaciones. Siempre hablando de proporcionalidad, es más cara la fundación, la estructura, el ascensor, el mantenimiento posterior. Ni hablar si además hay que proyectar una cochera que tiene requerimientos estructurales totalmente distintos a los de un edificio de departamentos.

Entonces la ecuación económica debe formar parte en la toma de decisiones cuando se habla de la ciudad que queremos. Si queremos una ciudad que crezca, es una variable que no se puede obviar. Hablar de una ciudad con edificios de 4, 5, 6 pisos de altura no es especulación inmobiliaria. Es poder optimizar el hecho constructivo.

Habría que encontrar argumentos muy sólidos para decir que no al que quiere invertir en bienes inmuebles.

LOS CONTROLES Y LA REALIDAD

¿Cuál es el resultado hoy de la aplicación de un Código restrictivo, pensado para una ciudad para pocos, de casas bajas, etc.? El resultado es que hay edificios sembrados dentro de la manzana que aparecen desde lejos aunque pasando por la calle no se los pueda apreciar y que desde el punto de vista de lo urbano, en realidad no han mejorado nada. Sí se puede decir que han deteriorado la imagen urbana. Se han construido edificios tratando de aprovechar todos los resquicios que le encontraron al COU. Y el resultado es lo que vemos en la ciudad.

En general, la construcción de estos edificios en altura permiten que mucha gente que hasta ahora debía vivir en casa de sus padres o en viviendas alquiladas, tengan la posibilidad de acceder a una vivienda mejor. Genera una liberación de espacios construidos y toda una movilización ya que esos espacios liberados son ocupados (comprados, alquilados) por otras personas que viven más alejados.

Estoy convencido que lo importante es poder darle a quien vive en la ciudad la posibilidad de vivir mejor. Y la realidad es que se vive mejor donde están todos los servicios. Y hoy casi todos los servicios están en lo que se halla dentro de los bulevares. Y mientras esta sea la realidad, todos querrán vivir dentro de los bulevares. Para ello hay que generar nuevas reglas de modo tal que la ciudad tenga un desarrollo armónico y con espacio para todos.

Mientras tanto es el Estado municipal quien tiene que arbitrar los medios para que los barrios sean lugares vivibles. Donde se pueda transitar un día de lluvia, donde haya agua y cloacas. Dónde haya escuelas para los chicos. Donde la gente no se inunde cuando llueve o no pueda salir de sus casas, o se quede empantanado.

Mientras la municipalidad siga permitiendo que tierra rural se transforme en urbana y no ejecute la infraestructura necesaria para integrarla a la ciudad seguirá pasando lo que sucede en la actualidad.

Ojalá quienes deben dar el puntapié inicial (autoridades municipales) o las entidades que intervienen en el hecho de la construcción puedan poner en marcha lo antes posible una revisión profunda del Código de Ordenamiento Urbano, para beneficio de la comunidad toda.

RAZONES QUE AVALAN EL PEDIDO DE MODIFICACIÓN DEL COU

La idea es eliminar el FOT. Factor de Ocupación Total con todo lo que conlleva en cuanto a premios y castigos.

También a los retiros de la línea de edificación. A las líneas inclinadas y tangentes. A si es superficie semicubierta o cubierta. Si es cochera o no. etc. etc.

También se juega y especula sobre el factor de ocupación total y surgen también distintas interpretaciones sobre cómo se mide, que hace que no haya uniformidad de criterios y que algunos puedan construir más metros cuadrados que otros.

La idea es trabajar sobre la base del Factor de Ocupación del Suelo y sobre la idea de llevar los edificios a la línea municipal para que no suceda lo que está sucediendo ahora que todos, con la franquicia de la tangente y de todas las variopintas interpretaciones que sobre ella se hacen, ha llevado a que se esté construyendo en casi los centros de manzana porque es donde se pueden obtener más altura de pisos.

Porque al final, el quid de la cuestión es que hay una variable económica que pasa por la cantidad de m2 que se puedan construir en relación al m2 de suelo. Esto es una realidad que no se la puede negar. Y aquí es donde es necesario encontrar un punto de equilibrio. Tratar de razonar, de ser sensatos. Cada inversor trata de sacarle el máximo posible a su inversión. Eso está mal?  No. Tiene que haber un límite: Si.

Ahora bien: en qué la perjudica a la ciudad que se quieran construir mejores edificios?. Mas m2 cuadrados por terreno?. Mejores respuestas habitacionales. La ciudad tiene que permitir los buenos desarrollos inmobiliarios. La ciudad tiene que permitir que sus habitantes puedan gozar de los beneficios de la centralidad, de tener todos los servicios. Es más: la Municipalidad debería penalizar con mayores impuestos a quienes tienen casas abandonadas o terrenos baldíos como caja de ahorros o seguros para la vejez. Cada terreno baldío que no se ocupa, son oportunidades de una vida mejor que se le está negando a alguien que pudiendo acceder a una vivienda mejor no la consigue porque ese terreno está ocioso.

La idea que sobrevoló todo el tiempo la redacción del Código era que esta ciudad tenía que ser una ciudad baja. Como siempre sucede en estas cosas, la participación sirve para avalar al que se supone que más sabe. Y el técnico contratado para su elaboración ya tenía en su mente la idea que esta debía ser una ciudad que mantuviera su estilo de casas bajas porque así lo expresó en varias oportunidades. Y que además había muchas construcciones que debían ser preservadas, afectando también a su entorno para ello. Es una mirada. Yo tengo otra mirada que me muestra esa visión de  ciudad como una ciudad para unos pocos y mientras tanto la gente está comprando lotes de terreno totalmente alejado de los servicios. Porque la necesidad de viviendas existe.

Pregunto: ¿Los que vivimos en el centro tenemos derecho a seguir manteniendo un Código que a todas luces es inequitativo?. Que a falta de viviendas favorece sólo a los que disponen del dinero para  pagar precios superiores a los reales?

La realidad del COU es que, ha sido una traba para el ejercicio profesional y que muchos edificios hubiesen tenido una mejor respuesta arquitectónica si el proyectista no se hubiera visto obligado a lidiar con todas esas trabas, porque no son otra cosa, que el COU ha pergeñado. El que no quiere respetarlo, lo puede hacer porque la municipalidad no tiene la posibilidad de controlar todo lo que se construye. Se puede construir de contrabando. Y el que construye de contrabando es porque no puede o no quiere cumplir con el cúmulo de requisitos  que exige la municipalidad. “Y ya que construyo de contrabando lo hago a mi gusto”. y es muy probable que esto también esté pasando

Entonces, por qué no mejoramos los índices que, ya, a 16 años de su aplicación sabemos que no se ajustan en lo más mínimo a la realidad económico - constructiva y apelamos a aplicar un poco de nuestro saber para “limpiar” el COU de cosas inútiles, que (lo más triste) no aportan nada para mejorar el hecho arquitectónico. Son meras trabas u obstáculos, que obligan al proyectista a forzar un proyecto que podría haber sido mucho mejor, nada más que para ajustarlo a todas esas indicaciones y restricciones, que vuelvo a insistir, no mejoran el hecho arquitectónico.

Mi propuesta consiste en: Olvidarnos de si es superficie semicubierta y entonces hay que computarla  como media superficie. Olvidarnos de si es zona de servicio y entonces no se la considera. Olvidarnos de  si es cochera semicubierta y entonces no se la computa. Olvidarnos de si es circulación no se la computa. Olvidarnos de  etc. etc. etc. ….

Mi propuesta es trabajar sobre el Factor de Ocupación del Suelo, lisa y llanamente. La silueta de lo construido. Que haya un poco de “aire” en el interior de la manzana.

La otra propuesta es eliminar toda esa historia de tangentes, que se han ido adaptando con el tiempo para justificar algunos proyectos.

La otra propuesta es eliminar el plano límite y hablar de pisos. Los que fueren para cada situación o zona, pero no planos límites que hasta ahora, hasta donde yo he podido ver no le han aportado nada al aspecto morfológico de la ciudad. Simplemente pisos.

La otra propuesta es volver a la línea municipal, con el diseño que cada uno considere mejor.

La otra propuesta es retirarse del centro de manzana pero no excluyente, con premios en pisos a quienes reduzcan su FOS.

La realidad, lamentablemente irreversible es que se ha construido y se construye lo más cerca posible del centro de manzana porque toda esa historia de tangentes, planos límites y etc. lo llevaron a los profesionales que donde mas “rinde” la construcción es lo más cerca posible del centro de manzana, molestando a todos los vecinos de la misma. Y además, mirando a la ciudad desde un piso alto se ve con mas crudeza el caos morfológico que ha generado este tipo de construcción en el centro del terreno, retirado de la línea municipal.

Respecto a los distintos valores de FOT, en el ensayo que hice con una manzana, veo que el FOS, en los casos que los lotes llegan al centro de manzana debería aplicarse como líneas de frente interno para respetar el planteo de despejar el centro de manzana. En los otros lotes ya no tiene mucha importancia porque en general quedan encerrados por otros lotes. Del mismo modo el FOS igual a 0,80 solo debería aplicarse a los lotes en esquina ya que son los más chicos y nunca llegan a interferir en los lotes lindantes porque las construcciones existentes en general sobrepasan el largo del lote.

Un caso, a título de ejemplo y que creo que debería ser contemplado es el del apart hotel El Grumete, que por lo angosto del mismo todas las habitaciones dan a la calle. Y si se hubiera exigido el FOS no se hubiese podido construir. Es un caso testigo que habría que analizarlo ya que no perjudica i a vecinos ni a la ciudad.

Yo creo que en lo que debemos pensar es en ¿qué se beneficia la ciudad con este código? Cuál es el sentido de reglamentar tan estrictamente cuando luego, a pedido, se conceden excepción o se modifican zonas sólo para permitir que se pueda hacer lo que antes no estaba permitido.

Digo. Es ponerse a pensar ¿cuál es el sentido de la norma? ¿Hasta dónde beneficia y a quién? Y que alguien pueda decir cuáles son los beneficios.

Otro punto que deberíamos ver es esa línea inclinada de frente interno. Yo no le veo ningún sentido y en general, al igual que las otras tangentes sólo obliga a restar superficie sin aportar nada al control de visuales o no sé cuál es el criterio de la misma.

(*) Arquitecto.

Deja tu comentario

comentarios